Bài này cần thiết vì bất động sản Canada từng được chào bán rộng rãi ở Việt Nam như một kênh đầu tư, và bối cảnh pháp lý đã thay đổi đáng kể.
Hai điều cần nắm ngay:
Một: mua nhà không tạo ra quyền cư trú. Không có mối liên hệ nào giữa việc sở hữu bất động sản và việc được ở lại Canada.
Hai: có lệnh cấm người nước ngoài mua nhà ở, cùng nhiều loại thuế riêng nhắm vào người mua không cư trú.
| Lệnh cấm liên bang | cấm người không phải công dân hoặc thường trú mua nhà ở, có ngoại lệ |
|---|---|
| Thuế liên bang | thuế đánh vào bất động sản bỏ trống thuộc sở hữu nước ngoài |
| Thuế tỉnh | một số tỉnh có thuế riêng cho người mua nước ngoài và thuế đầu cơ |
| Quan hệ với cư trú | không có — sở hữu nhà không tạo quyền ở lại |
Vì sao có lệnh cấm
Đây là phản ứng chính sách trước một vấn đề đã thành chủ đề chính trị lớn ở Canada: giá nhà ở các thành phố lớn tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập, tới mức người trẻ có việc làm ổn định vẫn không mua nổi.
Cơ chế giống hệt trường hợp đã bàn ở một mục khác trên trang này: nguồn cung nhà ở tăng chậm, nên nhu cầu tăng thêm chuyển gần hết vào giá.
Khi một phần nhu cầu đến từ người mua không sống ở đó — mua để giữ tài sản hoặc để đầu cơ — thì người dân địa phương cạnh tranh về giá với dòng vốn từ nơi khác, và họ thua.
Cần nói cho công bằng: giới nghiên cứu tranh luận về việc người mua nước ngoài đóng góp bao nhiêu vào vấn đề giá nhà. Nhiều phân tích cho rằng nguyên nhân chính nằm ở phía cung — quy hoạch hạn chế, thủ tục cấp phép chậm, thiếu nhân công xây dựng — chứ không ở phía cầu nước ngoài.
Nhưng dù nguyên nhân thật là gì, quy định đã tồn tại và áp dụng, và đó là điều bạn phải tính tới.
Ngoại lệ quan trọng
Lệnh cấm không tuyệt đối. Có các nhóm ngoại lệ, và với người đọc trang này thì nhóm đáng chú ý nhất là:
- Công dân và thường trú nhân — không thuộc phạm vi cấm
- Một số người cư trú tạm thời — sinh viên và người có giấy phép lao động, với các điều kiện cụ thể về thời gian đã ở, về khai thuế, và về loại bất động sản
- Một số loại bất động sản và khu vực nằm ngoài phạm vi cấm
Các điều kiện cụ thể khá chi tiết và đã được điều chỉnh nhiều lần kể từ khi ban hành. Vì vậy trang này không liệt kê chi tiết — phải kiểm chứng tại nguồn chính thức ở thời điểm bạn định giao dịch, và nên có luật sư bất động sản tại chỗ.
Một lưu ý về thời hạn: lệnh cấm được ban hành có thời hạn và đã được gia hạn. Việc nó có tiếp tục được gia hạn hay không là điều không đoán trước được, nên đừng xây kế hoạch dựa trên giả định nó sẽ hết hiệu lực.
Các loại thuế cần biết
Ngay cả khi bạn thuộc diện được phép mua, còn một lớp chi phí nữa:
Thuế đánh vào bất động sản bỏ trống ở cấp liên bang — nhắm vào nhà thuộc sở hữu của người nước ngoài mà không được sử dụng hoặc cho thuê đủ thời gian trong năm. Kèm theo là nghĩa vụ khai báo hằng năm, và việc không khai có thể bị phạt kể cả khi không phải nộp thuế.
Thuế chuyển nhượng bổ sung cho người mua nước ngoài ở một số tỉnh — cộng thêm vào thuế chuyển nhượng thông thường, và mức không nhỏ.
Thuế đầu cơ và bỏ trống ở cấp tỉnh hoặc thành phố — một số nơi có, với cách tính riêng.
Thuế lãi vốn khi bán, và với người không cư trú còn có cơ chế giữ lại một phần giá bán cho tới khi hoàn tất nghĩa vụ thuế.
Cộng lại, đây là lý do quan trọng nhất khiến bài toán đầu tư thay đổi: chi phí nắm giữ và chi phí thoát ra đều cao hơn đáng kể với người mua nước ngoài, và điều đó ăn vào phần lớn lợi nhuận kỳ vọng.
Nếu bạn đang cân nhắc
Bốn việc, theo thứ tự:
- Xác định tư cách của chính bạn. Bạn thuộc nhóm được phép mua hay không — đây là câu hỏi đầu tiên và nó quyết định mọi thứ còn lại
- Xác định tỉnh và thành phố cụ thể, vì thuế và quy định khác nhau theo nơi
- Luật sư bất động sản độc lập tại chỗ và kế toán am hiểu thuế cho người không cư trú. Hai vai trò khác nhau, cần cả hai
- Tính đường ra trước khi vào — thuế khi bán, cơ chế giữ lại, và thời gian cần để hoàn tất
Và nhắc lại điều quan trọng nhất, vì nó là chỗ bị bán sai nhiều nhất: không có con đường nào từ việc mua nhà tới việc được cư trú ở Canada. Bất kỳ ai gợi ý điều ngược lại đều đang mô tả sai, và đó là lý do đủ để dừng lại.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà ở Canada có được cư trú không?
Không. Không có mối liên hệ nào giữa việc sở hữu bất động sản và quyền ở lại Canada.
Người nước ngoài có được mua nhà không?
Có lệnh cấm với người không phải công dân hoặc thường trú, kèm một số ngoại lệ cho sinh viên và người có giấy phép lao động theo điều kiện cụ thể — phải kiểm chứng tại nguồn chính thức.
Có những loại thuế riêng nào?
Thuế liên bang với bất động sản bỏ trống thuộc sở hữu nước ngoài kèm nghĩa vụ khai hằng năm, thuế chuyển nhượng bổ sung ở một số tỉnh, thuế đầu cơ ở một số nơi, và cơ chế giữ lại một phần giá bán khi bán.
Vì sao Canada áp lệnh cấm này?
Vì giá nhà ở các thành phố lớn tăng nhanh hơn thu nhập rất nhiều. Giới nghiên cứu tranh luận về mức đóng góp của người mua nước ngoài, nhưng quy định đã tồn tại và áp dụng.
