Nếu bạn theo dõi tin tức Canada, đây là chủ đề bạn sẽ gặp thường xuyên nhất. Và nó ảnh hưởng trực tiếp tới bạn, vì chi phí nhà ở là khoản lớn nhất trong ngân sách của người mới tới.
| Hiện tượng | giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập nhiều năm |
|---|---|
| Nguyên nhân phía cầu | tăng dân số, lãi suất thấp kéo dài, đầu tư |
| Nguyên nhân phía cung | quy hoạch hạn chế, thủ tục chậm, thiếu nhân công |
| Kết luận chung | phía cung là phần khó sửa hơn và quan trọng hơn |
Cơ chế cơ bản
Nhà ở có một đặc điểm kinh tế khiến nó khác hầu hết hàng hoá: nguồn cung phản ứng rất chậm.
Nếu nhu cầu điện thoại tăng, nhà máy tăng ca và sau vài tháng có thêm hàng. Nếu nhu cầu nhà ở tăng, cần nhiều năm để có thêm nhà — xin phép, thiết kế, xây dựng, hoàn thiện.
Trong khoảng thời gian chờ đó, toàn bộ nhu cầu tăng thêm chuyển vào giá, vì lượng không thể tăng.
Đây là lý do mọi phân tích nghiêm túc về giá nhà đều tập trung vào phía cung: phía cầu quyết định giá trong ngắn hạn, nhưng phía cung quyết định giá có thể ổn định lại được hay không.
Phía cung: ba nút thắt
Nút một: quy hoạch hạn chế mật độ. Đây là nút thắt lớn nhất và ít trực quan nhất.
Ở nhiều thành phố Canada, phần lớn diện tích đất ở được quy hoạch chỉ cho phép nhà riêng lẻ một hộ. Nghĩa là trên phần lớn đất đô thị, việc xây một toà nhà bốn căn hộ là bất hợp pháp — kể cả khi có người muốn xây và có người muốn mua.
Hệ quả: nguồn cung mới bị dồn vào hai cực — hoặc nhà riêng lẻ ở vùng ven ngày càng xa, hoặc chung cư cao tầng ở một số ít khu được phép. Còn khoảng giữa — nhà ba bốn tầng, nhà liền kề, căn hộ nhỏ trong khu dân cư — thì gần như không có.
Đây là hiện tượng được gọi là "khoảng giữa bị thiếu", và nó là chủ đề cải cách được thảo luận nhiều nhất hiện nay.
Nút hai: thủ tục cấp phép chậm và không chắc chắn. Thời gian từ khi nộp hồ sơ tới khi được phép xây có thể tính bằng năm. Với chủ đầu tư, thời gian là chi phí vốn, và tính không chắc chắn còn tốn kém hơn cả thời gian — vì nó làm dự án khó tài trợ.
Nút ba: thiếu nhân công xây dựng. Kể cả khi được phép và có vốn, cần thợ. Ngành xây dựng ở Canada thiếu lao động có tay nghề, và lực lượng hiện có đang già đi.
Đây là chỗ mà bài toán nhà ở và bài toán nhập cư gặp nhau — và nó tạo ra cơ hội thật, bàn ở bài cuối mục này.
Vì sao đổ lỗi cho người mua nước ngoài là chưa đủ
Như đã nói ở mục đầu tư, đã có các biện pháp hạn chế người mua nước ngoài và thuế riêng nhắm vào nhóm này.
Nhưng phần lớn phân tích cho rằng đây không phải nguyên nhân chính, vì mấy lý do:
- Tỷ trọng sở hữu của người không cư trú trong tổng số nhà ở khá nhỏ ở phần lớn thị trường
- Giá vẫn tăng ở những nơi có rất ít người mua nước ngoài
- Vấn đề tương tự xảy ra ở nhiều nước có chính sách rất khác nhau về người mua nước ngoài
Điều này không có nghĩa các biện pháp đó vô ích — chúng xử lý một phần cầu và có ý nghĩa chính trị. Nhưng nếu ba nút thắt phía cung không được gỡ, giá sẽ không ổn định lại.
Đây là một ví dụ hay về một mô thức chung: khi một vấn đề khó và nguyên nhân thật khó sửa, sự chú ý có xu hướng dồn vào một nguyên nhân dễ nhận diện hơn — kể cả khi nó chỉ là phần nhỏ.
Với người mới tới
Ba điểm thực tế:
Một: tính chi phí nhà ở theo tỷ lệ so với thu nhập, không theo con số tuyệt đối. Một thành phố có lương cao hơn nhưng nhà đắt hơn nhiều có thể để lại ít hơn.
Hai: chênh lệch giữa các thành phố rất lớn, và như đã bàn ở mục văn hoá, đây là một trong những lý do chính để cân nhắc các vùng ngoài hai trung tâm lớn nhất.
Ba: thuê nhà ở giai đoạn đầu là lựa chọn hợp lý, kể cả khi bạn có đủ tiền mua. Bạn cần thời gian để hiểu khu vực, để biết mình sẽ làm việc ở đâu, và để xây lịch sử tín dụng tại chỗ — vốn cần thiết cho khoản vay mua nhà với điều kiện tốt.
Điểm thứ ba đáng nhấn: người mới tới thường không có lịch sử tín dụng ở Canada, và điều đó ảnh hưởng tới điều kiện vay. Xây lịch sử tín dụng là việc nên bắt đầu ngay từ những tháng đầu — chủ đề của mục cẩm nang.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao nguồn cung nhà ở phản ứng chậm?
Vì cần nhiều năm để xin phép, thiết kế và xây dựng. Trong thời gian chờ đó, toàn bộ nhu cầu tăng thêm chuyển vào giá vì lượng không tăng được.
"Khoảng giữa bị thiếu" là gì?
Là việc quy hoạch chỉ cho phép nhà riêng lẻ trên phần lớn đất ở, nên nguồn cung mới dồn vào hai cực — nhà riêng lẻ vùng ven và chung cư cao tầng — còn nhà ba bốn tầng và liền kề thì gần như không có.
Người mua nước ngoài có phải nguyên nhân chính không?
Phần lớn phân tích cho rằng không, vì tỷ trọng sở hữu của người không cư trú khá nhỏ và giá vẫn tăng ở nơi có rất ít người mua nước ngoài.
Người mới tới nên mua hay thuê trước?
Thuê ở giai đoạn đầu là hợp lý kể cả khi có đủ tiền — bạn cần thời gian hiểu khu vực và xây lịch sử tín dụng tại chỗ, vốn ảnh hưởng tới điều kiện vay.
